Sicher in die eigenen vier Wände

So niedrige Zinsen wie nie zuvor

Deutschland im Immobilienfieber – Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke sind gefragter denn je. Laut Bundesbank nimmt Realvermögen mit fast 80 Prozent eindeutig den größten Anteil am Gesamtvermögen der Bundesbürger ein. Und der weitaus größte Anteil am Realvermögen wiederum fällt auf Immobilien. Ende 2004 belief sich das in Wohnbauten investierte Vermögen privater Haushalte auf 2,85 Billionen Euro. Zehn Jahre später waren es dann schon 4,05 Billionen Euro oder 40 Prozent mehr.

Ein Grund: Die Zinsen sind unglaublich niedrig, so niedrig wie noch nie. Das sagte auch Andrew Haldane, Chefökonom der Bank of England, bei einem Vortrag über Kreditzinsen. Da er den Nachweis zunächst schuldig blieb, machte er sich an die Arbeit. Nach Auswertung der verfügbaren Quellen, beginnend 3000 vor Christus, hat es die Finanzwelt mittlerweile schwarz auf weiß: So günstig wie heute waren Kredite in den vergangenen 5000 Jahren tatsächlich nicht.

Eigenheim steht an erster Stelle

Mehr noch: „Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen", heißt es auf der Internetseite des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend – und das gleich nach Nahrung und Bekleidung. Dabei steht vor allem bei Familien mit Kindern das Eigenheim ganz oben auf der Wunschliste. Ist doch klar: Nur wer in den eigenen vier Wänden lebt, kann diese nach seinen individuellen Wünschen und Anforderungen planen und gestalten. Auch der heimische Garten als geschützter Spielplatz hat seinen besonderen Reiz.

Zudem lässt sich die Immobilie später an die Kinder vererben – sie genießen als Verwandte ersten Grades bei der Erbschaftssteuer durch hohe Freibeträge Steuervorteile. Hinzu kommt ein Argument für den Kauf von Wohnung oder Haus, das bisher weitgehend unbeachtet geblieben ist. Mit einer detaillierten Befragung hat die Bundesbank erstmals einen engen Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen festgestellt. Während das Nettovermögen der Mieterhaushalte im Mittel bei 47.800 Euro liegt, sind die Nettovermögen der Eigentümer mit Hypo­thekarkredit etwa fünfmal und für Eigentümer ohne Hypothekarkredit sogar zehnmal so hoch. Nun ist es durchaus so, dass Mieter absolut weniger sparen (können) als die Immobilieneigentümer. Doch auch relativ zum Einkommen, sagt die Bundesbank, würden die Eigentümer deutlich mehr sparen. Die höhere Sparneigung dürfte mithin auch eine Erklärung für den Immobilienbesitz sein.

Man muss kein Mathematikgenie sein, um auszurechnen, dass die Belastung aus Zins und Tilgung sehr oft deutlich günstiger ist als die Miete für Wohnung oder Haus. In Hamburg zum Beispiel müssen Käufer für eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern aktuell rund 300.000 Euro einplanen. Wer das Objekt zu 80 Prozent und 15 Jahre Festzins finanziert, zahlt bei zwei Prozent Tilgung derzeit im günstigsten Fall 740 Euro pro Monat. Zur Miete dagegen wäre die Wohnung kaum unter 1.200 Euro zu bekommen.

Augen auf beim Immobilienkauf

Doch Vorsicht: Der Immobilienkauf birgt einige Fallstricke. So ist eine sorgfältige Planung der Kauf- oder Baukosten unerlässlich. Dazu gehört die Kalkulation der Baunebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren sowie gegebenenfalls Maklercour­tage. Außerdem sind erforderliche Modernisierungsmaßnahmen zu überdenken. Zu den häufigsten Baustellen gehören etwa Heizung, Dach, Versorgungsleitungen und das Stromnetz. Sind keine Reserven eingeplant, kann die Finanzierung scheitern, bevor die Immobilie bezogen wird.

Auch ist zu überlegen, was passiert, wenn die Zinsen zum Ablauf der Zinsfestschreibung gestiegen sind. Wie hoch wird die neue Rate sein? Kann sie auch bei dann vielleicht deutlich höheren Zinskosten weiterhin gezahlt werden? Denn das Zinsänderungsrisiko kann für den Bauherren oder Immobilienkäufer schnell teuer werden. Beispiel: Wer heute etwa 200.000 Euro für 1,8 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung finanziert, zahlt dafür monatlich 633 Euro. Steigen die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung auf vier Prozent, werden monatlich bereits 1.000 Euro fällig.

Bei sechs Prozent Zinsen beliefe sich die Belastung auf 1.333 Euro im Monat – das ist mehr als das Doppelte der heutigen Rate. Kluge Bauherren sorgen deshalb vor: zum Beispiel mit einem Bausparvertrag. Die privat genutzte Immobilie lässt sich so günstig finanzieren. Grund: Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind garantiert – auch wenn der Kunde sein Darlehen erst in zehn Jahren abruft und die Zinsen am Kapitalmarkt bis dahin dreimal so hoch sein sollten wie heute. Diese Sicherheit bietet kein anderes Finanzprodukt.

Empfehlung: Am besten und sichersten fahren Immobilienkäufer, wenn sie sich mit uns zusammensetzen und die Finanzierung unter Berücksichtigung aller Nebenaspekte durchplanen lassen. Damit aus dem Traum kein Albtraum wird.